Zoek in de site...

21|06|21 Spanning op de woningmarkt | Lezing en gesprek door planoloog Erwin van der Krabben, politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen Linssen

Spanning op de woningmarkt | Lezing en gesprek door planoloog Erwin van der Krabben, politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen LinssenSpanning op de woningmarkt | Lezing en gesprek door planoloog Erwin van der Krabben, politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen Linssen | Maandag 21 juni 2021 | 20.00 - 21.30 uur | Livestream vanuit LUX | Radboud Reflects en Faculteit der Managementwetenschappen

VideoPodcast | Opinie Erwin van der Krabben in De Gelderlander: Grondmarkt grote risicofactor voor aanpak woningmarktcrisis | Spanning op de woningmarkt - Radboud Recharge

"Ik vond het bijzonder interessant. Vooral ook omdat er vanuit heel verschillende perspectieven naar de kwestie gekeken werd. Dat gaf wel een verfrissende kijk op zaken, die mij ook weer helpt om dingen soms op een andere wijze te benaderen. Heel leuk." (Uit een deelnemersevaluatie.)

"Actueel, informatief en een goede inhoudelijke discussie. Waardevol, zekere gezien de huidige tijd." (Uit een deelnemersevaluatie.)

Aankondiging - De huizenprijzen stijgen al jaren en zijn inmiddels torenhoog. Tegelijk zien we dat de krapte op de woningmarkt alleen maar toeneemt. Het lijkt alsof huizenbezitters erop vooruitgaan, terwijl starters steeds moeilijker aan een koopwoning komen. Het ideaal van huisje, boompje, beestje blijkt dan ook niet voor iedereen weggelegd. Waar komt deze gekte en krapte op de woningmarkt vandaan? En wat voor oplossingen zijn er om de woningmarkt weer toegankelijker en socialer te maken? Luister naar planoloog Erwin van der Krabben, politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen Linssen over de groeiende ongelijkheid op de woningmarkt. Zie de volledige aankondigingstekst onderin.

Verslag - Spanning op de woningmarkt

De huizenprijzen zijn sinds 2013 met ongeveer 60 procent gestegen. Voor veel mensen is het onmogelijk om nu een huis te kopen, al helemaal als je single bent. In de huursector rijzen de prijzen eveneens de pan uit. Waar komen de problemen op de woningmarkt vandaan? Kunnen we oplossingen bedenken om de huizenmarkt weer in balans te brengen? Over deze vragen gingen de sprekers tijdens het programma van Radboud Reflects, mede georganiseerd door de Faculteit der Managementwetenschappen van de Radboud Universiteit, met elkaar in gesprek. Planoloog Erwin van der Krabben begon  de avond  met een lezing over de huidige situatie op de woningmarkt. Vervolgens ging hij in gesprek met politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen Linssen, onder leiding van programmamaker Wouter Veldman.

Het tekort op de woningmarkt

Hoe is het tekort op de woningmarkt ontstaan? Het traditionele antwoord is dat het aanbod traag reageert op de vraag. Dat komt onder meer doordat planningsprocedures lang duren, zeker sinds de onzekerheid na de financiële crisis van 2008. “Volgens gemeenten en projectontwikkelaars is de oplossing voor de problemen op de woningmarkt simpel: bouwen, bouwen, bouwen,” aldus Van der Krabben. “Maar de crisis gaat niet alleen over bijbouwen, ze gaat ook over betaalbaarheid. Voor velen zijn woningen onbetaalbaar geworden. Anderen kunnen nu juist goud geld verdienen aan vastgoed.”

Volgens Van der Krabben speelt er dan ook meer: de bevolking blijft groeien, en de huishoudens worden steeds kleiner. Die trend zal de komende jaren doorzetten. Het gevolg is dat we nu een tekort hebben van ongeveer 400 duizend woningen. Veel woningzoekenden moeten hun vraag uitstellen. Ze blijven daardoor langer thuis wonen, of in hun studentenwoning. “Een onderliggend probleem is de doorstroom van sociale huur naar koopwoningen,” aldus de planoloog. “Er is een opmerkelijke woononbalans: de woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit sociale huur of dure koophuizen. In het middensegment missen we veel woningen.”

Erwin van der Krabben, foto: Ted van Aanholt

Mythen over de woningnood

Een populaire mythe in vastgoedkringen is dat gemeenten te hoge grondprijzen rekenen. Maar dat is een misvatting volgens Van der Krabben: “De grondprijs is de residuele waarde van de woning, als we de belasting, bouwkosten en overige kosten van de woningprijs hebben afgetrokken. Woningen zijn niet duur omdat de grond duur is, het is precies andersom: de grond is duur omdat de woningen duur zijn! We schieten er weinig mee op als de gemeente de grondprijzen omlaag gooit. De gemeente geeft dan een deel van haar winst door aan de ontwikkelaar.”

Een tweede mythe is dat goedkoop bouwen leidt tot lagere huizenprijzen. Hier geldt precies dezelfde reden: als de bouwkosten omlaag kunnen, zou de marktwerking ertoe leiden dat de grondprijs stijgt. De residuele waarde neemt immers toe. Ook het argument dat de gemeenten zorgen voor vertraging in het planproces is een fabel, meent Van der Krabben. De plancapaciteit is ruim voldoende. Er is dus iets anders aan de hand.

Grond en marktmacht

Van der Krabben: “Grondeigendom is goed beschermd. Daardoor zijn de kosten om grond te verwerven voor ontwikkeling hoog.” Daarnaast hebben volgens Van der Krabben projectontwikkelaars sterke marktmacht. Veel woningen die binnen de plancapaciteit passen worden niet gebouwd, omdat projectontwikkelaars en gemeenten gebaat zijn bij een continue bouwstroom. Projecten worden dus uitgesteld om pieken en dalen in de vraag af te vlakken. In een goed functionerende markt zouden andere ontwikkelaars in het gat springen om bij te bouwen. Maar dat gebeurt niet, omdat projectontwikkelaars grondposities innemen.

Wouter Veldman en Angela Wigger, foto: Ted van Aanholt

De rol van de overheid in de huizencrisis

Na de lezing van Erwin van der Krabben gingen politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen Linssen  met elkaar in gesprek. Gespreksleider Wouter Veldman vroeg zich af welke rol de overheid heeft gespeeld in deze crisis. Angela Wigger: “Door de waanzinnig lage rentestand wordt er veel krediet aangeboden. Wanneer mensen hoger kunnen bieden, worden de huizenprijzen ook hoger. Andere elementen die de prijs opjagen zijn de hogere belastingvrije schenkingen tussen generaties en de krimp van de sociale huursector. En de risico’s van de steeds hogere hypotheken? Die liggen niet meer bij de financiële sector, die zijn door de nationale hypotheekgarantie gesocialiseerd.”

Wigger constateerde dat Nederland al decennia het beleid voert dat iedereen een eigen huis moet kunnen bezitten. Sociale huur is haast alleen nog bestemd voor gemarginaliseerde groepen, zoals alleenstaande moeders, mensen met psychische problemen, en ex-gedetineerden. Vroeger was sociale huur juist dé plek waar mensen woonden.

Woningmarkt als competitie

Moeten we misschien af van het winstbejag in de huizenmarkt? Of is dat juist de motor van de economie?Filosoof  Jeroen Linssen trok een vergelijking met de markt van vroeger: “In de Middeleeuwen leefde het idee dat het ongepast is om iets te kopen om het vervolgens ergens anders voor een hogere prijs te verkopen. Die winst is zondig. Wat zijn we nu in een andere wereld terechtgekomen!”

Volgens Linssen werd geld uitlenen met rente eeuwenlang woeker genoemd. Woeker was verboden, omdat er geen arbeid voor werd verricht. Nu kun je in de woningmarkt slapend rijk worden. Het is gewoon een kwestie van wachten.

“Foucault meent dat we in een maatschappij van ondernemers terecht zijn gekomen,” aldus Linssen. “Ook het gezin is men gaan zien als een kleine onderneming. Je zou een dief zijn van je eigen portemonnee als je niet investeerde in een eigen woning. De huizenmarkt heeft tegenwoordig te maken met een gigantische competitie. En bij een competitie zijn winnaars, maar ook altijd verliezers.”

Wouter Veldman, Angela Wigger, Jeroen Linssen en Erwin van der Krabben, foto: Ted van Aanholt

Een hervormde grondmarkt

Zouden we dan misschien vaste prijzen moeten gaan hanteren voor huizen, zoals we dat in de Middeleeuwen ook deden voor essentiële producten? Van der Krabben: “Ik stel een compromis voor. Voor huizen lijkt een vaste prijs me haast onmogelijk, maar we zouden wel het eigendomsrecht kunnen scheiden van het ontwikkelrecht van grond. Waardestijging zit vast aan het ontwikkelrecht. Dat recht kunnen we onteigenen en aan de staat toekennen.”

Door: Thijs Meeuwisse

Video

Podcast

Wil je op de hoogte blijven van onze activiteiten? Schrijf je dan in voor de tweewekelijkse nieuwsbrief.

Aankondiging

Spanning op de woningmarkt | Lezing en gesprek door planoloog Erwin van der Krabben, politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen Linssen

De huizenprijzen stijgen al jaren en zijn inmiddels torenhoog. Tegelijk zien we dat de krapte op de woningmarkt alleen maar toeneemt. Het lijkt alsof huizenbezitters erop vooruitgaan, terwijl starters steeds moeilijker aan een koopwoning komen. Het ideaal van huisje, boompje, beestje blijkt dan ook niet voor iedereen weggelegd. Waar komt deze gekte en krapte op de woningmarkt vandaan? En wat voor oplossingen zijn er om de woningmarkt weer toegankelijker en socialer te maken? Luister naar planoloog Erwin van der Krabben, politiek econoom Angela Wigger en filosoof Jeroen Linssen over de groeiende ongelijkheid op de woningmarkt.

Van ideaal tot luchtkasteel

Iedereen een eigen huis, dat was het ideaal van de Nederlandse overheid in de jaren zeventig en tachtig. Deregulering en versoepelingen op de huizenmarkt, bedoeld om het kopen van een huis gemakkelijker te maken, hebben echter bijgedragen aan de aanhoudende stijging van de huizenprijzen. De jongere generatie huizenzoekers komt daardoor van een koude kermis thuis: tweeverdieners met een modaal inkomen kunnen met moeite een betaalbaar huis vinden. En als huurder zijn ze vaak minstens de helft van hun inkomen aan vaste lasten kwijt, waardoor ze ook geen vermogen kunnen opbouwen. Wat is er nodig om de woningmarkt weer van het slot te krijgen? Heeft het nog wel zin te geloven in het ideaal van het eigen huis? En moeten we dat eigenlijk nog wel willen?

Het koophuis als wig

Welke ontwikkelingen hebben bijgedragen aan de huidige krapte op de huizenmarkt? Erwin van der Krabben vertelt dat dit onder meer samenhangt met de spanning tussen de grond- en woningmarkt. Grond bestemd voor woningbouw is namelijk peperduur. Dit maakt het bijbouwen van betaalbare woningen niet alleen moeilijk, het werkt torenhoge prijzen in de hand waar vooral investeerders van profiteren. Waar komt deze woekercultuur op de woningmarkt vandaan? Welke rol speelt de overheid hierin? Is het problematisch dat bepaalde groepen nu enorme winst kunnen maken door de verkoop en verhuur van hun woning?

Van alle markten thuis

Na zijn lezing gaat planoloog Erwin van der Krabben in gesprek met filosoof Jeroen Linssen en politiek econoom Angela Wigger. Jeroen Linssen reflecteert over de vraag hoe onze ideeën over woeker en hebzucht invloed hebben op de overspannen woningmarkt. Angela Wigger kijkt kritisch naar de neoliberale en politiek-economische machtsstructuren achter de huizencrisis. Vergroot de huidige woningmarkt bestaande ongelijkheden in de samenleving? Staan fundamentele rechten onder druk nu mensen geen woning kunnen krijgen? En wat zijn politieke en maatschappelijke uitwegen uit deze crisis? Programmamaker Wouter Veldman is de gespreksleider.

Over de sprekers

Erwin van der KrabbenErwin van der Krabben is hoogleraar Vastgoed aan de Radboud Universiteit en expert op het gebied van de huizenmarkt. Hij doet momenteel onderzoek naar de rol van grondbeleid in de overspannen huizenmarkt. Hierover schreef hij recent een artikel voor Stadszaken.


Angela WiggerAngela Wigger is politiek econoom aan de Radboud Universiteit. Ze doet onderzoek naar kapitalistische crises en de manieren waarop met die crises wordt omgegaan. Ze staat daarbij stil bij industrieel beleid, de ‘competitiveness fetish’, en de creatie van schuld. Recent publiceerde ze een artikel over ongelijkheid en huizencrisis. 

Jeroen LinssenJeroen Linssen is filosoof aan de Radboud Universiteit. Hij is de auteur van Hebzucht. Een filosofische geschiedenis van de inhaligheid dat onlangs genomineerd werd voor de longlist voor de Socrates Wisselbeker.

Draag je Radboud Reflects een warm hart toe? Steun ons dan met een financiële bijdrage en doneer.

Wil je op de hoogte blijven van de activiteiten van Radboud Reflects? 
Schrijf je dan in voor de tweewekelijkse nieuwsbrief. Wil je verder denken over ethische vragen die spelen in jouw organisatie? Bekijk Radboud Reflects Professional – Ethische verdieping voor organisaties.